Financing the Expansion of Cities, 1860-1914

Abstract

The expansion of Western cities in the period 1860-1914 required massive amounts of capital. At best, however, municipalities made only a modest contribution to the total expenditure before 1914. This was the case despite the varying beliefs about the role of cities, ranging from the "gas-and-water socialism" of Birmingham to the almost exclusively laissez-faire administrations of St. Petersburg and Madrid. In general private charities took charge of social services and private contractors built houses with privately-raised capital. Individual entrepreneurs, contractors and joint stock companies paid for utilities while property owners contributed to the improvement of paving, street widths and alignments, storm drains and sewers. Individual citizens paid property taxes, the main income of all cities and were always the best market for securities of their own municipalities. In return these private interests realized an increment in urban land values.

Résumé

Pendant les années 1860-1914, des sommes énormes furent investies dans l’expansion des villes de l’Ouest et les municipalités ne participèrent que très peu au financement de ce développement. Sauf quelques exceptions, comme la ville de Birmingham, la plupart des municipalités optèrent pour un laisser-faire presque complet, comme à Madrid et à Saint-Pétersbourg. C’est ainsi que les œuvres privées de bienfaisance prirent la responsabilité des services sociaux de l’époque et que seuls les capitaux privés contribuèrent, par le moyen des entrepreneurs, à la construction des maisons. Les contracteurs, les entrepreneurs et les sociétés par actions financèrent les entreprises privées qui possédaient les services publics. De plus, les simples propriétaires se trouvèrent dans l’obligation de participer financièrement à l’amélioration des rues (le pavage, le tracé et l’élargissement) et des systèmes d’égouts et de drainage. Cela n’empêchait pas les citoyens d’être contraints de payer l’impôt foncier, principale source de revenu pour les villes, et de participer activement à l’achat des obligations d’épargne de leur municipalité. L’augmentation de la valeur foncière demeurait le seul avantage pour les propriétaires qui prirent ainsi part au développement de leur ville.